京阪神ビルディング株式会社(8818)

日 時:2017年7月29日

場 所:札幌グランドホテル(札幌市中央区)

説明者:代表取締役社長 南 浩一 氏

 

1.会社概要・沿革

・当社では、売上高のほぼすべてを土地建物賃貸事業が占めており、その中でオフィスビル、データセンタービル、場外馬券売り場ウインズビル、商業施設・物流倉庫の4事業を展開しています。

・平成29年3月期における売上高の内訳は、オフィスビル事業が25.0%、データセンタービル事業が41.0%、ウインズビル事業が24.8%、商業施設・物流倉庫事業が7.9%弱です。

・本社は大阪市中央区瓦町四丁目2番14号、大阪のメインストリートである御堂筋に面した「瓦町ビル」にあります。瓦町ビルは、昭和37年に竣工した当社1棟目のオフィスビルです。

・当社の設立は、昭和23年12月24日です。資本金は98億2,761万円、従業員は43名(平成29年3月末)と少人数で事業を運営しています。

・設立翌年の昭和24年に大阪証券取引所市場に上場し、平成15年3月からは東京証券取引所市場第一部にも上場しています。株主数は9,239名(平成29年3月末)です。

・当社は、阪神競馬場再興を願う大阪や京都の馬主および財界の方々によって昭和23年に設立され、阪神競馬場の建設・運営を目的として事業を開始しました。最初の社名は京阪神競馬株式会社でした。設立の際、京阪神急行電鉄(現・阪急電鉄株式会社)の小林一三氏の支援を受け、京阪神急行電鉄が25%の大株主だったためです。

・昭和24年12月に阪神競馬場を竣工。同時に場外馬券売場(現・ウインズビル)を大阪の梅田、難波、京都の祇園、神戸の元町に開設し、それらを農林省に賃貸していました。その後、競馬運営が国から日本中央競馬会(JRA)に移管されたため、当社の阪神競馬場も昭和30年に日本中央競馬会に譲渡することとなり、当社はその代わりに兵庫県宝塚市の不動産を取得しました。

・昭和31年に社名を京阪神不動産株式会社に変え、兵庫県宝塚市で分譲事業を開始し、本格的な不動産業者として再スタートを切りました。

・昭和37年にオフィスビルの賃貸事業を開始し、その後、商業施設・物流倉庫、現在の主力であるデータセンタービルなど、賃貸事業を拡充してきました。データセンタービル第1号となる「新町第1ビル」(大阪市)は昭和63年竣工です。

・バブルの頃までは賃貸事業と分譲事業の売上比率はほぼ半々で事業を行っていましたが、バブル崩壊を迎え、平成9年には人手と大きな資本の必要な分譲事業から完全に撤退することになりました。以来、当社は賃貸事業に特化した経営を行っています。

・平成23年、賃貸専業という事業実態に合わせ、また今後の成長戦略を明らかにするため、社名を現在の京阪神ビルディング株式会社に変更しました。

・平成26年には新規投資の情報収集のため東京事務所を開設しています。その後は首都圏で4カ所の投資を行い、更なる業容拡大に努めています。

 

2.事業紹介

・オフィスビル事業では、昭和37年「瓦町ビル」竣工以来50年近くにわたって御堂筋沿いに事業空間を提供し、最新機能を備えた安全・快適・人にやさしいオフィスビルで厚い信頼をいただいています。平成21年に東京第1号となる「御成門ビル」を竣工、平成26年には「府中ビル」を取得し、今後も物件取得を進めて営業エリアの拡大を図ります。

・当社のオフィスビルの特徴は、長年の経験に培われ行き届いたビル・マネージメントです。免振装置の採用やエコガラス、LED照明をはじめとする各種省エネ設備を採用するとともに、停電時にも館内に電気を供給する非常用発電機の設置など、安全性、信頼性はもちろん、屋上緑化や壁面緑化にも積極的に取り組み、環境にやさしく街の景観にも配慮した、テナント満足度の高いオフィスビルを提供しています。

・データセンタービル事業では、当社は利便性の高い大規模な都心型データセンタービルを保有しており、貸床面積は全国でトップクラスです。近年では金融機関などの膨大な個人情報を保護する設備や、携帯電話などの通信事業者の拠点としても利用されています。高度なセキュリティシステムや24時間有人監視による高い安全性と、災害地でも被害を受けにくい防災設備を備えています。

・免振装置は、建物への揺れの伝わりを軽減する積層ゴムアイソレーターと、揺れを収束させる鉛ダンパーをはじめとした各種ダンパーを組み合わせ、「西心斎橋ビル」では震度7の直下型地震にも耐えうる耐震性能を有しています。その他にもゲリラ豪雨などの都市型水害による館内への浸水を防ぐ防潮板を設置、また停電時でも大容量の電力を供給する大型非常用発電機を備え、電力復旧までの館内電力を確保しています。

・当社は25年以上前からこの分野に着目し、ITイノベーションに対応した機能を提供することで事業を拡大してきました。また非常用発電機を万一の事態に際し確実に稼働させるため、定期的な試験やスタッフによる訓練を実施しています。「西心斎橋ビル」や「北堀江ビル」など、豊富な実績に裏付けられたデータセンタービルの企画・保守・管理ノウハウを活かして、今後も拡大を続ける情報処理ニーズに応えていきます。

・ウインズビル事業は当社設立にゆかりのある事業で、現在も場外馬券売場ウインズ5カ所を日本中央競馬会に賃貸しています。当社は「ウインズ梅田」のA館・B館をはじめ、魅力的なウインズを提供しています。

・商業施設・物流倉庫事業では、店舗用の商業施設や機能性の高い物流倉庫を提供し、地域の消費者ニーズに応えています。

・「四条河原町ビル」は、平成26年のテナントの入れ替えに伴い、全館リニューアル工事を実施しました。現在、北欧のアパレルブランドの日本最大級店舗として利用されています。テナントニーズに沿った更新工事を行うことで収益性が向上し、バリューアップを図ることができました。

・その他にも「長野商業施設」や「枚方倉庫」など、地域の特性に合わせた利便性、顧客企業に合わせた設備・機能で付加価値を高め、事業の拡大を図っていきます。

 

3.業績推移と平成30年3月期の見通し

・平成20年3月期以降、オフィスビル部門の売上高は、首都圏でのビル購入などで全体に占める割合が増えています。

・データセンタービル部門の売上高は、この10年間順調に伸び、当社の中核事業に成長しています。

・ウインズビル部門は、全体に占める割合は低下しているものの、毎年安定的な売上を上げています。

・商業施設・物流倉庫部門は、平成27年3月期まで大都市近郊のロードサイド店舗の売却を計画的に進めていたため、売上高に占める割合は減少を続けていました。しかし、近年は既存施設のバリューアップや首都圏での新規物件の取得により、売上高とその割合ともに伸びています。

・平成29年3月期の売上高は、新規物件の取得と既存ビルの実質の稼働率が向上し、賃料収入の増加があったものの、前期(平成28年3月期)に売却した「心斎橋アーバンビル」の賃料収入減少の影響を埋めきれず、143億円でした。経常利益は47億円です。当期純利益は、やはり前期に計上した多額の特別利益が当期にはなかったため、32億円にとどまりました。

・平成30年3月期の通期予想は、平成28年10月に取得した「藤沢商業施設」の通期寄与や既存ビルの稼働率向上を受け、売上高147億円、経常利益48億円、当期純利益33億円と増収増益を見込んでいます。

 

4.当社の強み

・当社の強みの1つ目は、高い収益性です。当社の賃貸資産のポートフォリオはオフィスビル市況に左右されにくく、かつ高効率なデータセンタービルやウインズビルが中心であるため、高採算で安定した収益を確保でき、東京証券取引所市場第一部上場の同業他社12社の平均より高い利益率を確保しています。

・2つ目は、空室率の低さです。オフィスビル賃貸だけでなくデータセンタービル、ウインズビルなど多岐にわたる事業を展開しているため、空室率は大阪ビジネス地区の空室率をおおむね下回っています。平成29年3月末の空室率は2.1%と、平成28年3月末より若干上昇していますが、低い空室率を維持しています。引き続き、全社を挙げてテナント誘致活動に取り組んでおり、この空室率は今期(平成30年3月期)後半には1%台半ばにまで改善する見通しです。

・3つ目は、行き届いたビル管理にあります。大手ゼネコンでの現場経験豊富な技術スタッフを雇用することで、新ビル建築時や建物・設備の管理・運営面で、気配りの行き届いたビル・マネージメントを実現しています。また、営業スタッフと密接に連携することで、顧客企業の要望にきめ細かく応える体制を敷き、各テナント、特にデータセンタービルのテナント企業から高い評価をいただいています。

・4つ目は、格付と資金調達力です。長年にわたり着実に企業価値を向上させる安定した経営方針が評価され、21年間連続で格付機関R&I(株式会社格付投資情報センター)から「A-」の格付を得ています。この良好な格付を活かして資金調達コストの低減を図るため、現在合計で350億円の社債を発行しています。平均調達金利は平成25年3月期の1.47%から年々低下し、平成29年3月期は1.01%です。これからも直接金融と間接金融のバランスに留意しながら、資金調達コストの低減に努めていきます。

 

5.中期経営計画

・2017年2月に、中期経営計画を発表しました。対象年度は平成30年3月期から平成34年3月期の5年間です。基本方針として、この5カ年を「特色ある4部門の賃貸事業をさらに深化・進化させ、将来に向けて新たな事業を模索する時期」と位置付け、次世代に継承される資産を増やすことを目指します。

・計画最終年度(平成34年3月期)の目標は売上高200億円、営業利益75億円、経常利益70億円です。総資産1,500億円、自己資本700億円、自己資本比率46.7%を目指す一方で、ネット有利子負債は500億円とし、ネット有利子負債/EBITDA倍率は5.0倍と考えています。

・新規投資については、大阪市内では平成29年3月に土地を取得し8棟目のデータセンタービルの建築を、首都圏では同6月に土地を取得し付加価値の高いオフィスビルの建築を進めます。合わせて首都圏を中心とした地域での既存物件の取得、所有物件の大規模な更新・修繕も計画しており、5年間で総額500億円の投資を考えています。

・オフィスビル事業では、東京都心部を中心とした地域への投資を推進します。築浅物件の取得に加え、将来の種地となるような築古ビルも取得し、付加価値の高い物件の建築を検討しています。高水準の設備、耐震性を有した好立地の中規模ビルに絞って投資を行います。また他社とのタイアップによる再開発事業への参画も検討しています。

・オフィスビルの新規投資として、平成29年6月に東京都港区虎ノ門でオフィスビル開発用地を取得しました。虎ノ門交差点近くにある約295坪の土地です。虎ノ門は日本有数のビジネス街であり、官公庁や裁判所など首都機能が集中する霞が関に隣接しています。購入した場所は東京メトロ銀座線の虎ノ門駅から徒歩2分、JRの新橋駅から徒歩6分と、非常に交通の便の良い場所です。周辺で複数の大規模再開発が計画されており、国際的ビジネス交流拠点として更なる発展が期待される地域でもあります。ここにBCP(自然災害等不測の事態に対し、事業を継続・復旧させるための備えや計画)に対応した高機能オフィスビルを建築する予定です。これに限らず、以降も東京都心部を中心とした地域への投資を推進します。

・データセンタービル事業では、大阪地区での根強い需要に応えて新データセンタービルを建設予定です。平成29年3月に、大阪ビジネスパーク(OBP)で約2,000坪の土地を取得しました。OBPは高層ビルが林立するビジネス街で、最寄りのJR京橋駅はJR大阪駅から電車で10分弱の距離にあります。南西には大阪城を望み、上町台地の北東に位置するこの地域は、古くから地盤が高く水害に強いところです。ここに最新鋭のデータセンタービルを建設するべく、現在テナント候補先とビルのコンセプトを詰めています。

・一方、データセンター業界での当社の知名度を活かし、今後東京地区における事業も推進します。

・商業ビル事業は、ロードサイドからレールサイドへと転換すべく、首都圏や地方中枢都市の商業中心部やターミナル駅に近い都市型商業ビルの取得を目指します。情勢の変化等々で収益性の低下した物件については、建替えや買却などの処分を適宜行っています。

・物流倉庫事業は、顧客向けの設備や機能を備えた付加価値の高いビルド・トゥ・スーツ(BTS)型、いわゆるオーダーメイド型の倉庫の取得を目指します。

・既存の主流物件は引き続き質の高い設備・サービスを提供し、稼働率の向上に取り組みます。また更なるテナントリレーションの強化、提案力の強化を通じ、新規顧客や新たな事業の開拓を進めます。

・首都圏での新規投資や築古物件の売却、BCP対応ビルへのリニューアル等を進めることで、既存施設の災害リスクを低減するとともに、大阪集中リスクを減らし、現在は1割強程度の関西圏外の売上比率を3割程度まで引き上げたいと考えています。

・将来に向け、新たな事業展開の模索を進めます。既存事業で培った強みを活かし、ヘルスケアや社会インフラなどといった新たな賃貸事業への展開、AIビルと呼ばれる人工知能を搭載した最先端のビル管理・運営設備を有する新しいスタイルのビルの開発、また海外不動産への投資の検討にも着手しています。なお、財務基盤については、今後も安定的かつ低金利での資金調達に取り組み、財務バランスの健全性を維持します。

 

6.地域への貢献

・当社所有の建物は、永く街並みや景観を構成する社会的資産となります。そのため、当社は地域に根差した企業を目指して、地域貢献活動にも積極的に取り組んでいます。

・地域活動委員会を設置し、活動の一環として寄付活動を行っています。これまで大阪市営博物館へ車椅子の寄付や、大阪城での記念事業などへの寄付を行いました。

・毎月、御堂筋の清掃活動に当社役職員が参加しています。さらに地域のイベント開催時にはビルの敷地をイベントスペースとして提供するなど、地域の賑わいづくりにも貢献しています。当社はこれからも地域貢献活動に積極的に取り組む所存です。

 

7.株主還元策

・まずは安定した配当を行うことを基本方針とし、従来から配当性向30%目標としています。平成29年3月期は業績等を踏まえ普通配当を1円増配し、1株当たりの年間配当金は17円、配当性向は28.0%です。増配はこれで3期連続であり、普通配ベースでは5期連続の増配となっています。平成30年3月期もこの基本方針に基づき、引き続き年間17円の配当を行う予定です。

・株主の皆様の日頃のご支援にお応えするため、当社では株主優待制度を実施しています。3月末時点で当社株式を100株以上保有している株主様に対し、お米券をお渡ししています。また、長期保有優遇制度として2年以上継続して保有の株主様には、通常優待に追加でお米券を贈呈しています。

 

8.質疑応答

Q1.J-REITとの違い、REITと比べた際の優位性について教えてください。

A1.J-REITは税引前当期利益の9割を配当として還元することが法で求められています。当社は税引前当期利益から税金を払って残った利益の中で還元しており、配当性向約3割です。ここに決定的な差があり「J-REITのほうがいいじゃないか」とみられる向きもあるかと思います。ある意味でその見方は正しいかと思いますが、J-REITは利益の大半を配当に回すので、まさかの時の備えが十分ではありません。熊本大地震では、REIT の投資物件となっていた建物の補修資金が捻出できず、その負担が投資家にかかってしまった事例がありました。当社は安定した配当を続けるために相応の内部留保を持っており、そういった不測の事態にも対応できます。自社の資産を長く活用しテナント企業と友好な関係を続け、長期安定的・継続的に配当することで株主様の期待に応えていくことをベースにしています。そのため、長期保有の株主様には当社の株が有利との見方もできるかと思います。経営者の立場からすると、J-REITは基本的に収益物件のため、例えば土地を取得し建物を建てるといった長期にわたる開発はなかなかできません。当社ではそうした物件の開発や古いビルの改修・設備投資などを含めた経営を、自分達でコントロールできます。資産を長期安定的に活用する意味では経営の自由度が高く、その分、株主様にも長く安定して還元できるということです。この違いを投資家の皆様がどう判断されるかだと思います。

 

Q2.データセンタービル、オフィスビル、ウインズビル、商業施設・物流倉庫のそれぞれについて、景気との連動性や賃料の安定性などにどのような違いがありますか。

A2.もちろん景気の影響は少なからずあるわけですが、不動産賃貸業の場合は遅効的に起こってきます。景気がドンと落ちて売上がドンと落ちるといった相関関係は少なく、他のメーカーあるいは小売業に比べ連動性は低いと言えます。その中で比較的景気に連動するのはオフィスビルですが、ウインズビルあるいはデータセンタービルは公共的な施設、インフラ的な施設なので、世間の景気にほとんど影響されずテナント企業は投資を行います。もともと景気に左右されにくい業種でも、特に安定した2部門で当社は強みがあるので、景況の影響を受けにくい業種ではないかと思っています。

 

Q3.これだけの事業を少数精鋭で展開しているのは見事だと思います。道内、特に札幌の事業施設を教えてください。

A3.札幌ではまだ施設を持っていません。道内では旭川に商業施設が1つあり、生活協同組合コープさっぽろにお貸ししています。長く取引きがあり、売上は非常に順調です。札幌についても今後、いい物件・いい情報に出会えれば投資をしたいと考えています。

 

Q4.資料12頁にあります「高い収益性の実現」ですが、経常利益率が同業他社と比較して10〜15%高い理由は特に何でしょうか。

A4.同業他社との比較で言いますと、もともとの事業であるウインズ事業は古くからの投資物件で、収益性が非常に高い事業です。データセンター事業も、当社は業界ではかなり早くから手掛けていたため、テナント企業との紐帯度合いも非常に強いものがあります。当社の培ったビル管理のノウハウが賃料に反映されていますが、そのノウハウの価値をテナント企業に理解いただけています。そうした点が同業他社との差になっていると思われます。

 

Q5.不動産について、ビルの価格が高止まりしており、取得価格が割高となる可能性が心配です。物件の取得は競合も多く厳しい状況だと思いますが、御社は多少割高でも、今後も積極的に取得をしていきますか。また物件探しについて、情報をどこから得ていますか。取引金融機関でしょうか。

A5.その通りで、現在東京、大阪の不動産価格が非常に高い水準にあり、やや天井感がある程の高騰です。そうした中、当社は一つ一つの物件を慎重に見極めて対応していきます。ただ、十分に採算性を考慮したうえで、あるいは将来のその土地の潜在的な成長力と現状の価格が妥当であれば、投資はしていきたいと思っています。例えば虎ノ門の土地はかなり高水準ですが、当社のノウハウを投入すれば採算は確保できるとの判断で投資を行いました。投資物件についての情報ソースは、金融機関だけでなく、幅広くネットワークを駆使して情報を集めています。日々多数の引き合いから取捨選択して投資の判断をしています。今般ブランド力のある土地を取得したこと自体がマーケットに当社の存在を知らしめることにもなり、また新たな情報が増えています。マーケットの中で存在感を発揮できている現れと思っています。

 

以上

 

 

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