株式会社タカラレーベン(8897)

日 時:2017年7月29日

場 所:JR博多シティ9階 JR九州ホール(福岡市博多区)

説明者:取締役兼執行役員 総合企画本部長 山本 昌氏

 

1. 会社紹介

・当社は、企業ビジョンに「幸せを考える。幸せをつくる。」を掲げ、また、企業ミッションを「感動する心・誠実な姿勢・実行する力」とし、健全で安定した企業成長を果たし、お客様、ステークホルダーの皆様、そして社会への貢献をすべく、事業を推進しています。

・本年5月22日より、東京都千代田区丸の内の鉃鋼ビルに本社を移転しています。従業員数は2017年3月末時点で、単体で265名、グループ全体では690名になっています。事業内容では、自社ブランドマンション分譲、および賃貸事業、発電事業等を主要な事業としています。

・2016年には設立45周年を迎えました。そして本年4月より、大阪支社と札幌営業所を開設し、グループ会社である住宅情報館をタカラレーベン西日本に商号を変更し、福岡本社を4月に開設しました。新たな拠点開設で、全国展開を図っています。

・現在では当社を含めてグループ会社の総数は11社となり、不動産販売事業だけではなく、「賃貸事業」「管理事業」「発電事業」等と確実にその事業領域を拡大しています。これからもグループの総合力を活かしながら、不動産総合ディベロッパーへの道を進んでいきます。

・マンション供給実績に関する全国マンション供給ランキングでは、2016年は10位となり、4年連続でトップ10入りを果たしています。リーマンショックを機に、独立系マンションディベロッパーが減少。新興ディベロッパーが誕生していない状況が続いており、近年は、上位各社によるマーケットの寡占化が進んでいます。その中でも当社は、独立系マンションディベロッパーとして、毎年コンスタントに供給を続けています。

 

2. 業績推移

・直近の決算期(2017年3月期)と前期(2016年3月期)を比較すると、売上高、利益ともに大幅な増加となっており、売上は35.8%増、当期純利益で41.8%増。連結売上高は初めて1,000億円を突破し、1,035億9,900万円で、売上高、利益ともに過去最高額を更新しています。

・過去10期分の業績推移では、2009年3月期には、会計方法の変更、およびリーマンショックの影響により赤字を計上していますが、翌期には黒字転換を果たしています。今期においても、売上高、利益共に前年を上回る計画を掲げています。

・セグメント別売上高の推移では、コア事業である不動産販売事業が大きな割合を占めています。近年は、不動産販売事業以外のセグメント強化を積極的に進めており、その割合が徐々に大きくなってきています。

今後も不動産に関する各領域の強みを伸ばすと同時に、賃貸、管理事業や発電事業等のストック・フィービジネスを拡大し、安定した利益の確保を目指していきます。

・貸借対照表では、2017年3月期の総資産は1,398憶円、純資産は367億円で、自己資本比率は26.2%(2016年3月期25.8%)となっています。損益計算書では、過去最高益を更新し、ROE(自己資本当期純利益率)は17.4%(2016年3月期13.3%)となっています。引き続き、業績を伸ばすべく、グループの力を結集したいと考えています。

 

3. セグメント別概況 

・当社の事業セグメントは、大きく5つに分かれており、「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産管理事業」「発電事業」「その他事業」で構成されています。このうち主力事業は「不動産販売事業」で、売上高の約77%を占めています。内訳としては、コア事業である「新築分譲マンション事業」と、短期回収事業の「戸建分譲事業」、他に「リニューアル・リセール事業」などとなっています。「不動産賃貸事業」「不動産管理事業」と「発電事業」に関しても、着実に伸展しています。

・首都圏のマンション市況として、2016年の供給戸数は約35,700戸。本年も4万戸には届かず、35,700戸よりも少し多い程度の微増が、2年前の着工件数から予想されています。もっとも多かった時期の8万戸台からは半減しており、現在の限られたプレイヤー数では、おそらく今後も大量の供給戸数にはならないものと考えています。その中で建築費の上昇も一部、影響し、販売価格はここ数年、上昇傾向にあります。その一方で、共働き世帯の増加による世帯収入の増加や親等からの資金援助に加え、住宅ローンの低金利も重なり、需給バランスはとてもいい状況にあると認識しています。とはいうものの、お客様の物件を選ぶ目線が厳しくなっているのをヒシヒシと感じています。

さらに近年、ライフスタイルの変化と、よく言われますが、晩婚化に伴う単身男女、若年DINKsと高齢化に伴う単身シニア、シニアご夫婦の増加などにより、コンパクトマンションのニーズも増加してきています。

今後の予想としては、新規の供給戸数の微増に対して、需要は底堅くありますので、今後も多少価格が上がっても、ここ2〜3年、マーケット環境に大きな影響はないと思っています。

・当社のコア事業であるマンション販売事業に関する販売コンセプトについては、「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」の提供と掲げ、一次取得者層をメインのお客様としています。属性的には年収400〜600万円で、結婚、出産、入学等のライフサイクルのイベントをきっかけにマンションを購入される方々になります。このようなお客様は、需要に大きな波がないため、リーマンショックから現在に至るまで、安定した需要で推移しています。

マンション販売に関する当社の主な特徴は、4つの「P」に基づいています。

最初の「P」、立地(プレイス)については、主に首都圏郊外のエリアを中心に展開しています。立地感としては、都心へのアクセスが良好、大きな公園や商業施設などが隣接しているという特徴で、小中学校の学区域を意識するなど、住環境には特にこだわりを持っています。

2つ目の「P」は、価格(プライス)です。コンセプトのとおり、まず買われる方の購入体力に合わせることを念頭におき、そのうえで、その地域や立地の特性等を踏まえた価格設定をしています。

そして3つ目の「P」が、商品の付加価値(プロダクト)です。水にこだわった浄活水装置「たからの水」、お風呂にこだわった「マイクロバブルシステム」を全戸標準装備していることと、太陽光発電マンションの供給が、当社の差別化ポイントになっています。

最後の「P」は、当社の「営業体制」(プロモーション)です。各物件の営業担当者が、他の部署と一体感を持って企画段階から参加することで、現場の特性や、その地域のニーズを的確にマンション企画に取り入れ、併せて販売戦略を構築することが、他社にはない当社の特徴となっています。

・分譲マンションの売上戸数は、2017年3月期は1,503戸となり、前の期に比べ増加しており、今期の計画は1,600戸としております。販売価格は、共働き世帯の増加や、親等からの資金援助により、価格は上昇基調となっており、堅調な推移が続いています。中期経営計画上は年間供給戸数2,200戸を目標としています。

・従来、当社は、首都圏近郊を供給のメインエリアとしておりますが、昨今、地方都市への展開も進展しています。

地方都市では、郊外ではなく中心市街地をターゲットエリアと設定し、アクティブシニア層に向けたマンションを供給しています。地方都市では、近年、行政の動きとして、行政サービスの効率化を図るため、中心市街地へのコンパクトシティ化が推進されています。また、アクティブシニア層から高齢者まで、住宅メンテナンスの軽減や、生活利便性の向上を求める動きが活発化してきています。その流れから、地方中心市街地マンションへの買替、買増ニーズが増加傾向となっています。

当社は、全国展開に向け拠点を新設しており、北海道は札幌営業所、北陸は北陸営業所、近畿は大阪支社がカバーする体制となっています。また、東北はグループ会社であるタカラレーベン東北が、中国・四国・九州・沖縄はタカラレーベン西日本が進出しています。今後も各拠点において、需給バランスを見極め、立地を厳選しながら順次供給エリアの拡大を進めていきたいと考えています。

・九州では、愛媛県松山市に拠点を構えていた子会社の住宅情報館を、本年4月に「タカラレーベン西日本」に商号変更し、さらに福岡本社を開設しました。松山と福岡の2拠点体制となったことで仕入れを積極化し、エリア展開を加速させています。

・不動産販売事業の中の建替事業について、マンション建替え円滑化法の改正により、従来は全員の賛成が必要であった建替えが、8割以上の賛成で可能になりました。1981(昭和56)年以前に建設された旧耐震基準のマンションは全国に100万戸以上存在しており、多くの潜在的需要が見込まれています。

レーベン多摩センターBeaut(松が谷)は、京王相模原線、小田急多摩線と多摩モノレールの3駅3路線が利用可能で、近隣には小・中学校や公園などがあり、住環境に配慮しています。総戸数は240戸で、販売戸数である160戸を2018年3月に引き渡し予定です。

スクラップ&ビルドでは、駅に近い築年数が古い物件を購入し、当面は賃貸不動産として保有します。その後、取り壊し(スクラップ)と再建設(ビルド)を経て、分譲マンション、賃貸マンション、オフィスやホテルなど、出口の多様化を図っています。

・再開発事業への参画について、従来、当社は、地方都市での再開発事業に積極的に取り組んできました。当社が初めて法定再開発事業に参画したのは、「富山県富山市」の案件で、現在も富山駅前の再開発事業が進行中です。また、富山県高岡市の「暮らしにぎわい事業」も現在進行中のプロジェクトです。そして、これまで培った地方都市における再開発の実績を活かし、首都圏においても、初めて再開発事業への参画が決定しました。東京都江戸川区南小岩の再開発事業で、当社のほか、野村不動産、清水建設の計3社が参加しています。長期のプロジェクトとなり、2024年12月に工事完了広告予定です。

・戸建事業は、2016年4月より、戸建事業本部をタカラレーベン本体からグループ会社の日興タカラコーポレーションに移管し、展開しています。

主に、1都3県の首都圏、特に都内をメインエリアとしています。駅徒歩10分以内を基本に置き、スタイリッシュな商品性、独自性のあるデザイン等を特徴としています。売上戸数は、2017年3月期の275戸から、今期は160戸と減少予定ですが、これはより駅に近く、都心に近い物件を扱っているためで、1戸当たりの価格が上がり、売上としてはあまり変化はありません。中期経営計画目標では、500戸を目指しています。

・不動産賃貸事業の売上高の推移では、増加傾向が続いており、引き続き積極的に物件の取得を推進しています。また、将来的にはREIT(不動産投資法人)の組成も目指しています。現在は、資産規模の拡大に努めていますが、REIT市場環境を注視しつつ、上場に向けて動いていきたいと考えています。

・不動産管理事業では、昨今、マンション管理組合に関する法律が新たに制定される等、その重要度が増すと同時にそれを支援するサービスも進化してきています。当社は、全国で4つの営業所を開設し、管理戸数を着実に増やしています。自社分譲の物件だけではなく、他社物件の比率も上昇しており、管理組合様との委託契約継続率も、99.7%と非常に高い水準を維持しています。引き続き、安定的なストックビジネスとして収益に貢献するものと考えています。

・発電事業では、昨年6月に東証のインフラ市場第1号として、「タカラレーベン・インフラ投資法人」を上場させています。現在のインフラ投資法人の資産規模は約200億円で、今期末には発電規模を90MWとし、来期末には130MWを計画しており、資産規模を毎年増やしていくメドがついています。

・当社は、インフラ関連やREIT関連等への投資事業を拡大しています。これまではマンション等の仕入を行う「開発本部」の中の一部として活動していましたが、本年4月より、投資開発本部を新設しました。

投資開発本部では、インフラへの投資、既存収益不動産のバリューアップ投資、REIT向け不動産への投資、安定収益不動産として長期保有していく収益不動産への投資など、さまざまな投資事業を行っています。

・今期通期の連結業績予想では、各項目とも微増とはなっていますが、増収増益を見込み、過去最高益の更新を計画しています。計画全体に言えることですが、保守的な事業計画となっています。引き続き、ROEは20%以上、ストック・フィービジネス利益比率は35%以上を目指していきます。

・不動産販売事業を主軸に、不動産管理、不動産賃貸や発電事業などの、ストック・フィービジネスへも事業領域を拡大し、タカラレーベングループ11社でワンストップサービスを展開する形となっています。今後もグループ間のシナジーを発揮し、不動産総合ディベロッパーへのさらなる飛躍を遂げていく所存です。

・今後の戦略のひとつとして、海外事業を検討しています。主には、東南アジアを中心に事業参入を検討しており、マンション・戸建分譲事業、賃貸事業はもちろんのこと、不動産周辺事業、発電事業等、さまざまな事業領域を適宜検討しています。

現在、社長の直下にプロジェクトチームを設置し、視察や現地法人との交渉を行っています。新たな成長戦略の一角になると考えていますので、精度の高い調査を実施し、事業参入の時期を見極めていきたいと考えています。

 

4.配当・資本政策 

・配当金は、前期は中間配当5円、期末配当10円の合計15円となっています。今期も、中間で5円、期末で10円の合計15円を予定しています。配当性向は前期26.7%、今期は25.7%の見込みとなっています。また、株主優待として「おこめ券」を保有株数に応じ、期末に贈呈しています。

・還元方針は、配当金と自社株取得を合わせて、最終利益の35%以上としており、前期は、株主還元率55.3%という実績になっています。今後も株主の皆様に還元を図れるよう努力していきます。

・当社を知っていただくためのキーワードをまとめました。

まず1つ目は、「不動産総合ディベロッパーへの進化」です。コア事業であった不動産販売事業に留まらず、不動産管理、賃貸、流通や発電事業など、さまざまな事業領域に今まで以上に拡大しており、グループ内でワンストップサービスを展開しております。

2つ目は、「地方中心市街地への展開」です。各地に拠点を設け、全国展開を図っており、その供給戸数も順調に伸長しています。

3つ目は、「ストック・フィービジネスの強化」です。フロービジネス以外のストック・フィービジネスを拡大し、安定的な収益体制を構築していきます。

4つ目は、「再生可能エネルギーへの投資」です。太陽光発電事業だけではなく、他の再生可能エネルギーへの投資を検討しています。単に利益を上げることだけでなく、環境にやさしい社会に貢献する事業を推進していきます。

最後に「ファンド市場への展開」です。すでに上場を果たしているインフラファンド市場の他に、積極的に仕入れを継続し、REIT市場への展開を計画しています。資産規模を増やし、効率的な運用と新たな収益の獲得を目指しています。時期については見計らっていきたいと思います。

 

5. 質疑応答

Q1. 現在の不動産市場の環境は良好でしょうか。

A1. 不動産の市況は供給と需要のバランスに左右されます。昨今、新聞紙上等で、都心の土地や高層マンションの値上がりなどが取り上げられていますが、首都圏の供給数は4万戸以下で、ピーク時の半分以下となっています。なおかつ首都圏の人口は今も増えています。需給バランスからすると非常にいいところにあり、ここ数年、大きな変化はないと感じています。

 

Q2. 中計ではストック・フィービジネスの拡大を目指されていますが、今期はどの事業を伸ばす予定ですか。具体的にどのような方法で伸ばす計画ですか。

A2. ストック・フィービジネスは、「不動産賃貸事業」「不動産管理事業」「発電事業」の大きく3つの事業があります。賃貸事業は全国区でマンションやホテル、オフィスビルを積極的に購入し、資産を増やしています。管理事業は現在47,000戸程度のマンションを管理していますが、来年度中には5万戸までメドがついています。当社が分譲するマンションが年間1,600戸ありますが、それ以外に他社物件もあり、毎年3,000戸程度増えており、この部分でストックを増やしています。発電事業は、発電量が今期末90MW、来期末130MWということでほぼメドがついています。これについても収益が伸びています。

 

Q3. 太陽光発電事業は順調に稼働しているのでしょうか。また太陽光発電以外の再生エネルギーを模索、検討されているようですが、候補はあがっているのでしょうか。

A3. 現状、保有しているのは、太陽光発電所だけです。今後は風力も検討中です。太陽光のFIT(固定価格買取制度)価格は既存分で40〜36円(税抜き)で、権利として取得してから20年間は価格が落ちず、安定しています。

 

Q4. 首都圏だけでなく、地方中心市街地に積極的に進出されているようですが、すでに進出した富山市以外に、今後はどの地域に進出される予定ですか。

A4. 今年は札幌営業所、大阪支社を開設し、タカラレーベン西日本の福岡本社も設置しています。地方都市を含め、全国区でビジネスを進めていきます。タカラレーベン東北は東北6県をすべてカバーしています。力を入れていきたいのは、札幌、大阪、福岡です。

 

Q5. 不動産管理事業は営業エリアを拡大とのことで、4営業所を開設しています。エリアが限定されているように思いますが、今後さらに拡大される予定はありますか。

A5. マンションの分譲は全国区を目指しています。当社が分譲したマンションは、子会社のレーベンコミュニティが管理しています。したがって管理も全国区です。今後は当社物件だけでなく、全国区で他社物件の乗り換えも考えていきたいと思っています。

 

Q6. 地方都市では人口減少が課題となっていますが、目標とされる地方都市年間供給戸数を1,000戸とされています。簡単な目標ではないと思いますが、どのようにお考えですか。

A6. 昨年の当社のマンション供給実績が1,503戸です。このうち地方物件が707戸で約半分です。当社の中期経営計画では、年間2,200戸で、そのうち地方が1,000戸としていますが、首都圏6:地方都市4ということで、全国区の営業で進めていけば、昨年の数字から見ても手が届く数字だと考えています。

 

Q7. 総合不動産ディベロッパーとして、オフィスや商業分野に取り組みの幅を広げる可能性はありますか。

A7. オフィスも都度つど、購入しており、最近はホテルもかなり買っています。福岡市内では、賃貸住宅が1棟と博多駅北口にホテルを建設中で、マンション以外の分野にもどんどん投資をしていこうと思っています。

 

Q8. 貴社のIR活動に対する考えをお聞かせください。

A8. 今日も多くの個人投資家の皆様にお集まりいただきました。身近に当社の事業を理解いただくことが一番であると考えており、全国各地を渡り歩いています。そのおかげなのか、当社の株主様は3月末で18,000名になりました。前年3月末は9,000名だったので、個人株主様が倍増しています。個人投資家様向けIR活動の力が多少なりとも発揮できたのではないかと考えています。

 

Q9. 2020年以降の不動産市場と貴社の中長期方針についてお聞かせください。

A9. 東京オリンピックを機に潮目が変わると、雑誌や評論家が述べていますが、マンションは供給数がそれほど伸びていないので、マンション事業自体は大きな変調をきたすということはありません。逆に東京オリンピックでほぼ工事が終了すると、ゼネコンの手もすき、建築費が下がります。そうするとマンションの販売価格も下がるので、当社の中期経営計画にある年間2,200戸の供給がやりやすくなるのではないかと予想しています。

 

Q10. 売上高は過去最高を更新し、大幅な増収増益を達成しているにも関わらず、株価が500円前後と低迷しています。株価上昇が期待できそうにないのですが、主な低迷理由を教えてください。また株価対策などありましたら教えてください。

A10. 3月に業績の下方修正をしました。前期の決算が過去最高益にも関わらず、下方修正をしたということで、読みの甘さを感じています。昨年の3月も下方修正しており、連続2回、業績の下方修正をした分が、少し投資家様から見限られて、株価500円というところになっているのだと思います。ただ、株価は業績に連動するものであり、前年を上回る収益をあげれば、株価にも還ってきます。配当もしっかりさせていただき、自社株買いも検討し、収益を稼いで株主の皆様に還元する姿勢を貫けば、おのずと株価が上がることを期待したいと思っています。

 

Q11. 海外事業を展開するに当たって、現地企業の買収などを進める計画はありますか。

A11. ベトナムと隣のカンボジアについて研究を進めています。ベトナムの人口の平均年齢が29歳です。年収もハノイやホーチミンでは300万円から400万円ということで、だいぶ上がってきています。日本でいう3,000万円から4,000万円のマンションがベトナムでは、中間層の方が買える600万円から800万円、広さは2DKの60m2くらいです。年収の2.5倍でマンションが買えるのが、今のベトナムの状況です。ベトナムは親日な国で、現地の企業を買収しなくても、日本企業がすでにホーチミンでマンションを分譲しているので、日本独資でぜひ考えていきたいと思います。M&Aは基本的には考えていません。

 

以 上

 

 

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